Le déficit foncier

1.     Principe et fiscalité

En application du 3° du I de l'article 156 du code général des impôts (CGI), les déficits fonciers afférents aux immeubles urbains ou ruraux et qui résultent de dépenses autres que les intérêts d'emprunt sont déductibles du revenu global dans certaines limites et sous condition.

L'actif (appartement, maison, immeuble) ou logement concerné doit être donné en location jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation du déficit sur le revenu (sauf décès, invalidité ou licenciement) et ce dans la limite annuelle de 10 700 €.

LES CHARGES DÉDUCTIBLES DU REVENU FONCIER ET GLOBAL

Seule est imputable sur le revenu global, la fraction du déficit qui résulte des dépenses déductibles à l'exception des intérêts d'emprunts. La fraction résultant des intérêts d'emprunts est imputable uniquement sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Les charges ouvrant droit à déduction se répartissent en trois grandes catégories :

a) Les charges liées à la gestion quotidienne du bien immobilier locatif : sont visées les charges de copropriété, les primes d'assurance du propriétaire non occupant, la taxe foncière notamment.

b) Les charges liées au financement du bien immobilier, ce qui comprend les intérêts d'emprunt et l'ensemble des frais afférents à l'emprunt souscrit pour l'acquisition du bien ou le financement de certains travaux (frais de dossier, frais d'inscription hypothécaire, primes d'assurance...).

c Les dépenses d'entretien et de réparation – et pour les immeubles d'habitation les dépenses d'amélioration – à l'exclusion des travaux de construction, reconstruction ou d'agrandissement*.

2.    Quel statut pour le contribuable? 

Le mécanisme d'imputation des déficits fonciers sur le revenu global suppose que le contribuable n'opte pas pour le régime du micro-foncier, applicable lorsque le montant des revenus bruts n'excède pas 15.000 euros/an. Toutefois, si le contribuable y a intérêt et sous réserve que ses conditions d'application soient réunies, il peut revenir temporairement à ce régime. Dans ce cas, les déficits supportés avant l'application du micro-foncier demeurent imputables sur les revenus fonciers des dix années suivant leur constatation.

3.    L’avantage 

Les déficits générés par l’investissement permettent de réduire les revenus fonciers. Plus la tranche marginale d’imposition de la personne est élevée, plus la solution sera efficace. 
Par ailleurs, l’investissement peut se faire à crédit et l’immobilier génèrera des revenus locatifs lorsque les travaux auront été réalisés et que le patrimoine immobilier sera loué.
Vous avez donc compris tous les avantages du déficit foncier, n’hésitez pas à nous contacter pour obtenir toutes les informations complémentaires dont vous auriez besoin. Nous sommes à votre disposition pour vous conseiller et vous accompagner dans vos projets patrimoniaux.  

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